BGH zur Sachmängelhaftung beim Kauf einer gebrauchten Immobilie: Haftung trotz vereinbartem Haftungsausschluss bei Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit

Ist im Rahmen des Kaufs einer gebrauchten Immobilie ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden, so haftet der Verkäufer nur bei Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbarten Beschaffenheit oder wenn der Verkäufer das Vorliegen des Sachmangels arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem zugrunde liegenden Fall stellte der Käufer eines etwa 300 Jahre alten Bauernhofes nach dem Kauf im Februar 2012 Feuchtigkeits- und Schimmelschäden im Erdgeschoss des Wohnhauses fest. Nach Ansicht eines Sachverständigen sei dies auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückzuführen. Die Kosten für die Instandsetzung in Höhe von fast 80.000 Euro verlangte der Käufer der Immobilie von den Verkäufern als Schadensersatz ersetzt. Die Verkäufer lehnten jede Haftung ab und verwiesen zur Begründung auf den im Kaufvertrag vereinbarten Haftungsausschluss. Der Käufer hielt dies für unbeachtlich und erhob Klage.

Landgericht und Oberlandesgericht weisen Schadensersatzklage ab Sowohl das Landgericht als auch das Oberlandesgericht Düsseldorf wiesen die Schadensersatzklage ab. Nach Auffassung des Oberlandesgerichts habe eine Sachmängelhaftung aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses nicht bestanden. Gegen diese Entscheidung legte der Kläger Revision ein.

Bundesgerichtshof bejaht Sachmängelhaftung nur bei Vorliegen einer vereinbarten Beschaffenheit oder arglistigem Verschweigen Der Bundesgerichtshof verwies darauf, dass die fehlenden oder nicht ausreichend ausgebildeten Horizontalsperren und die dadurch bedingten Feuchtigkeitsschäden einen Sachmangel im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellen, weil sich das Gebäude nicht für die gewöhnliche oder nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigne. Der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie hafte aber für einen solchen Sachmangel in den Grenzen des § 444 BGB regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthalte. Anders sehe es nur beim Fehlen einer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB vereinbarten Beschaffenheit. In diesem Fall könne sich der Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen.

Quelle:
Bundesgerichtshof, ra-online (vt/rb)
Urteilsdatum:
9. Februar 2018
Entscheidung:
Urteil
Gericht:
Bundesgerichtshof
Aktenzeichen:
V ZR 274/16